1. A Consulente, cuja atividade econômica principal declarada no Cadastro de Contribuintes do Estado de São Paulo – CADESP é a de “incorporação de empreendimentos imobiliários” (CNAE 41.10-7/00), relata que, em 21 de fevereiro de 2024, lavrou uma escritura pública de permuta de imóveis, junto a oficial de registro civil das pessoas naturais e tabelião de notas de município paulista, figurando como primeira permutante e proprietária de partes ideais de imóveis, em construção, que corresponderão a dois apartamentos, com valor venal de R$ 711,07 cada. Neste negócio jurídico, figura como segunda permutante, determinada pessoa jurídica, proprietária de um apartamento, em outro município paulista, com valor venal de R$ 388.656,44.

2. Informa que, para fins da permuta, as partes atribuíram o valor de R$ 72.500,00 a cada uma das frações ideais, totalizando o valor de R$ 145.000,00 para os imóveis da primeira permutante e de R$ 145.000,00 ao imóvel da segunda permutante.

3. Expõe que foi recolhido o valor correspondente ao ITBI, considerando os valores atribuídos aos imóveis a título de permuta no instrumento público.

4. Afirma que, ao levar a escritura ao registro de imóveis competente, a Consulente foi instada, por nota devolutiva, a apresentar a guia e o respectivo comprovante de recolhimento do ITCMD em favor da Fazenda do Estado de São Paulo, bem como a declaração, instruída do demonstrativo de cálculos, tendo em vista que, conforme consta da escritura, a primeira permutante recebeu um montante cujo valor venal excedeu o recebido pela segunda permutante, sem que tenha havido torna, configurando tal acréscimo patrimonial como doação.

5. Sendo assim, entende que deve apresentar ao registro de imóveis o comprovante de recolhimento do imposto ou comprovar sua não incidência por meio de manifestação expressa do órgão competente.

6. Diante do exposto, indaga se há ou não incidência do ITCMD relativamente à referida permuta, considerando os valores dos imóveis atribuídos pelos permutantes, superiores, segundo seu entendimento, aos respectivos valores venais fixados pela municipalidade.

7. Ademais, solicita a manifestação deste órgão consultivo sobre a possibilidade de os permutantes considerarem na permuta os valores venais ou de mercado dos respectivos imóveis, aquele que for maior, sem que isso caracterize, por si só, doação.

8. Anexa cópia digital de documentos identificados como: (i) “Guia de Recolhimento [de] ITBI”, “Comprovante de Transação Bancária” e “Escritura Pública de Permuta”.

9. Preliminarmente, convém esclarecer que a permuta envolvendo imóveis de diferentes valores, realizada sem a devida compensação financeira, caracteriza uma doação, operação sujeita à tributação do ITCMD em relação às diferenças de valores existentes entre os imóveis, sendo considerado contribuinte do imposto o donatário, aquele que recebeu em permuta o imóvel de maior valor (artigo 1º, inciso II e § 5º do Decreto nº 46.655/2002 - Regulamento do ITCMD – RITCMD/SP).

9.1. Isso porque o artigo 538 do Código Civil especifica que “considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra”.

10. Para o cálculo da compensação financeira devida, entretanto, deverá ser observado o disposto no artigo 12, caput, do RITCMD/SP, o qual prevê que a base de cálculo do ITCMD na transmissão causa mortis ou doação inter vivos de imóvel é seu valor venal, o que, conforme reitera o § 1º do mesmo artigo 12, nada mais é que seu valor de mercado na data da abertura da sucessão ou da realização do ato ou contrato de doação (atualizado nos termos do artigo 13 do RITCMD/SP, até a data do recolhimento).

11. Por sua vez, o artigo 16, inciso I, alínea ‘a’, do RITCMD/SP define um limite mínimo para o valor da base de cálculo em tela, determinando que esse será sempre maior ou igual ao fixado para o lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana - IPTU, no caso de imóvel urbano.

12. Da mesma forma o inciso I do artigo 13 da Lei 10.705/2000 prevê que o limite inferior da base de cálculo do imóvel urbano é o valor fixado para o lançamento do IPTU. Isto quer dizer que o valor da base de cálculo do ITCMD não pode ser menor que o valor do imóvel utilizado para lançamento do IPTU; não significa, todavia, que o valor do imóvel urbano para efeitos de IPTU deva ser necessariamente utilizado como base de cálculo do ITCMD.

13. Destaca-se ainda que o item ‘2’ do parágrafo único do artigo 16 do RITCMD/SP traz a possibilidade de se adotar o valor venal de referência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis - ITBI divulgado ou utilizado pelo município, vigente à data da ocorrência do fato gerador. Tendo em vista que as tabelas de referência devem ser atualizadas constantemente, entende-se que esse valor, em tese, deverá se aproximar do valor venal.

14. Portanto, com relação ao valor do bem imóvel transmitido, convém esclarecer que, de fato e de direito, para fins de cálculo do ITCMD, deve ser sempre observado o valor de mercado do bem transmitido (valor venal) considerado na data da transmissão, que deve ser corretamente informado pelo interessado na transmissão (artigo 9º c/c artigos 10 e 11 da Lei 10.705/2000 e artigo 12 c/c artigos 18, 19 e 20 do RITCMD/SP).

15. Feitas essas considerações, convém ressaltar que, no caso em tela, por existir a possibilidade de doação, visto que, aparentemente, de acordo com os documentos apresentados, o valor atribuído aos imóveis pelas permutantes é diferente do valor de mercado desses imóveis, deverá ser verificado se, de fato, há equivalência entre os valores permutados. Essa análise deve ser feita adequadamente, levando em consideração a forma de avaliação explicitada nesta consulta, no que se refere a apreciação dos bens.

16. Com efeito, convém ressaltar, quanto a esse aspecto, que à Fazenda do Estado é reservado o direito de não concordar com o valor declarado ou atribuído ao bem ou direito e buscar, pelos meios que lhe são próprios, o correto valor de mercado do bem ou direito transmitido (artigo 11 da Lei 10.705/2000). Resta garantido ao Fisco, portanto, a possibilidade de revisão de ofício do lançamento efetuado, caso ocorrida qualquer uma das hipóteses previstas no artigo 149 do Código Tributário Nacional.

17. Por fim, visto que a consulta tributária é um instrumento para elucidação de dúvida pontual quanto à interpretação e aplicação da legislação tributária estadual, na forma estabelecida pelos artigos 510 e seguintes do RICMS/2000, combinados com o artigo 31-A da Lei 10.705/2000, foge à competência desta Consultoria Tributária a tarefa de verificar concretamente se os valores informados pelo contribuinte se aproximam do valor de mercado ou efetuar qualquer arbitramento, tampouco a emissão de qualquer certidão. Recomenda-se, dessa forma, que a Consulente, caso tenha dúvidas a respeito da análise em questão, procure o Posto Fiscal, que tem competência para, sendo o caso, avaliar a correção dos valores atribuídos aos bens, observando o disposto na Portaria CAT 83/2020 (Sistema de Peticionamento Eletrônico – SIPET), devendo encaminhar todos os documentos comprobatórios da situação relatada, inclusive esta resposta à consulta.

18. Diante do exposto, consideramos respondido o questionamento apresentado pela Consulente.